官方数据！上半年市五区商品住宅成交量同比跌26%，但这个板块同比暴增168%

刚刚过去的2019年上半年，宁波楼市给人的感觉是热得发烫——动不动就排队“抢房”，动不动就瞬间“光盘”。

相信不少人为了能够买到一套房子，绞尽了脑汁、托遍了关系……

但也许，我们都只是听到了那些能听到甚至有意让我们听到的尖叫声。

我们“宁波楼市报道”从宁波市房管中心获得的权威数据显示，2019年上半年——

除奉化外的市五区，商品住宅成交量同比下降25.7%。

各大楼盘，冷暖自知？

NO.1

 冷，热

“年初时候，客户心态还普遍比较犹豫。”

江北某楼盘案场经理的这句话，可为2019年刚开年时候甬城楼市气氛的典型表述。

持续了2018年整个下半年的那种冷意，在进入2019年后仍未消散。

当时，海曙、鄞州新城区内几个在售的高端改善盘，折扣幅度还能给到10%以上。过完春节后市区新开盘或加推的4个盘，去化率没有一个超过25%——有2个盘加推当天都只卖掉了5套房子。

但在开春之后，随着楼市利好消息的接连释放，市场气氛很快就不一样了。

• 3月份，首套房房贷利率普遍从之前的基准上浮15%，下调到了基准上浮5%，重新回到2018年1月时的水平；

• 4月初，国有大行又释放出了限购圈外首套房首付比例由30%下调至20%、二套房首付比例由40%下调至30%的讯号；

• 4月中下旬，宁波出台人才新政，“大学生购房补贴”重启.....

期间，开发商在土地市场纷纷出手抢地。

原三号桥市场地块，被奥克斯拍至20750元/平方米的封顶价；去年流拍的位于格兰晴天北侧的潘火宅地，尽管周边配套不佳，却拍了4个多小时，出乎意料地被绿城拍出了超过18000元/平方米的“天价”……

购房者旋即感受到了开发商态度的转变。

位于洪塘的中旅城加推，刚开始蓄客时只要求购房者验资三五万元便有资格参加开盘，但短短几日光景，验资门槛就提高到了20万元。

到了四五月份，“小阳春”已几成“酷暑”。

江北、奉化、镇海等地，“日光盘”乃至“秒光盘”频出。几个热门楼盘如奉化宝龙奉甬新城、万科未来水岸，洪塘的中旅城、万科云谷，购房者买房就像买彩票，能摇号摇中一套就感觉自己是中了头彩……

奉化一楼盘售楼处内

上述案场经理说：

“到了五月份，明显感觉到客户都有点急了。”

而土地市场上，隔三差五就出一个或大或小的“地王”，宛如火上浇油，将甬城楼市的气氛进一步推升到了狂热之境。五月最后两天，小港、奉化、长丰接连拍出“地王”——长丰更是前一天拍出的“地王”在第二天就被拉下马。

六月末，东部新城上湖城章最后一批房源加推，要求冻资额高达170万元而购房者仍蜂拥而至，演出“千人抢房”景象，给2019年上半年的宁波楼市画上了一个令人焦心的句号。

NO.2

 圈内，圈外

但并不是所有楼盘都能被聚光灯照及。喧闹之中，也还有寂寞的身影。

2019年上半年里一房难求、动辄“光盘”的楼盘，绝大多数是限购圈外价格在“2”字以下的低总价盘，主要分布在小港、镇海新城、洪塘、奉化、杭州湾等地。

据本土房产销售策划机构华星的统计，上半年里奉化各楼盘共开盘10次，售罄7次；杭州湾开盘13次，售罄8次！

“低价”，不限购，区域发展前景看好——奉化、杭州湾两地，“炒房客”身影频频。

有奉化一楼盘的营销总对本报记者表示：

“（买我们这个盘的）70%以上都是投资的。”

相比之下，限购圈内的改善盘，上半年里普遍卖得没有限购圈外的楼盘火爆。

五月中旬，海曙某楼盘加推170套洋房，当晚据机构市调研报告，仅仅卖出了2套！

限购圈内多为大面积、高总价的改善盘。而宁波楼市从2016年复苏以来，2017、2018连续火爆了两年，一方面已经“消耗”掉了大量的自住改善需求，另一方面房价也已涨至高位。

很大一批购房者，在圈内已经没资格买也买不起了。

市场分析机构克而瑞的一份榜单显示，今年上半年宁波销售套数排名前十的楼盘中，位于限购圈内的仅有2个。

但按成交金额排前十名，圈内楼盘占到6个。

圈内圈外楼盘在套型面积、总价等方面的巨大差异，可见一斑。

NO.3

跌26%，增168%

圈内圈外的两般景象，在宁波市房管中心的统计数据中，体现得更明显。

数据显示，今年上半年市六区商品住房共成交32572套，同比下降1.3%。

其中，除奉化外的市五区商品住房共成交21408套，而去年上半年的成交量是28840套，即同比下降了25.7%。

这么大的一个降幅，可能出乎很多业内人士预料。

不过，有业内人士认为， 上半年市五区成交量的下滑，原因之一或是总体供应量在下降，尤其是限购圈内。

比如江北区限购范围内，上半年几乎没有新开的楼盘，在卖的尾盘也是屈指可数。东部新城、高新区、老海曙，在售新盘同样屈指可数。

奉化的表现，非常“惊艳”。

市房管中心数据显示，今年上半年奉化区共成交商品住房11164套，相较去年上半年的不过4166套，同比增幅高达168%！

也就是说，单单奉化一个区的成交量，已经比鄞州、江北、海曙、北仑、镇海五个区中成交量的一半还多。

众人都在贪婪时候，有人开始恐惧。

有投资客表示，当下投资房产，也许已经不是好的投资方式了：

“当大家都抢着去买的时候，我觉得要谨慎点。现在房价这么高，我担心会站在高位上，如果找不到买家接盘那就套住了……”

但更多的人，似乎仍然在往奉化、往杭州湾、往庄市、往小港冲冲冲……

政策信号的红灯频闪。近两个多月以来——

从住建部约谈警示房价上涨过快的城市，

到银保监会发文以及各地银保监局频频开出罚单——其中就包括宁波银保监局——严控银行、信托等金融机构违规向房地产业放贷，

再到银保监会主席郭树清警告“过度依赖房地产……最终都要付出沉重代价”、“凡是靠投资、投机房地产来理财的居民企业，最终都会发现其实都很不划算。”

再到最近的国有大行、股份制银行纷纷上调房贷利率

研究机构说，从今年起到2021年的三年，都是开发商的还债高峰期。

当银行、信托等融资渠道被卡死，不知开发商们慌不慌？

有些房企已经倒下。有些房企在不断地各种卖、卖、卖。有些房企已经说不买地了……

“房住不炒”以及稳地价、稳房价、稳预期的大基调时不时就被强调。开发商们一度以为“一城一策”会对应的放开限购、限价，迟迟没来……

2018年的上半年，宁波楼市的温度比今年上半年还要热。而2018年下半年的宁波楼市，持续走冷。

2019年下半年的宁波楼市，是会延续上半年的走势？还是会重现去年下半年的场景？

宁波晚报记者

钟婷婷

编辑

葛淑雅

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